陆家嘴(600663.CN)

陆家嘴(600663):业绩符合预期 预计全年租金收入保持平稳

时间:20-11-04 00:00    来源:中国国际金融

1-3Q20 业绩符合我们的预期

公司公布1-3Q20 业绩:营业收入87 亿元,同比下降17%;归母净利润23 亿元,同比下降8%,符合我们的预期。

毛利率结构性上行,投资收益大幅下滑。得益于明城花苑项目历史成本较低,公司前三季度税后毛利率同比提升14ppt 至61%,推动税后毛利润同比+7%。受合联营公司利润下降影响,公司前三季度投资收益降至262 万元(去年同期4 亿元),叠加实际有效税率和少数股东损益占净利润的比重由去年同期的22.7%/24.7%上行至26.0%/28.0%,最终归母净利润录得8%的同比负增长。

酒店出租率持续回暖,办公楼租金、出租率保持平稳。1)公司酒店三季度末出租率回升至77%(一/二季度末分别为10%/41%);平均租金448 元/间/夜(较二季度基本持平),但同比仍下滑21%。

2)期末公司上海甲级写字楼/天津甲级写字楼/高品质研发楼出租率分别为87%/67%/79%,期间平均租金分别为8.83/3.45/6.31 元/平方米/天,较二季度和去年同期基本保持平稳。3)三季度公司上海商铺平均租金较二季度(10.53 元/平方米/天)环比下降4%,同比下降11%,出租率环比提高2ppt。

发展趋势

前三季度销售已超去年,全年料达70 亿元。前三季度公司实现销售金额43 亿元(2019 年34 亿元),销售面积7 万平方米,对应销售均价61142 元/平方米。考虑到公司四季度主要销售项目为东和公寓(去化率28%,后续仍有新盘推出),我们估计公司四季度销售额与去年同期持平,对应全年销售额近70 亿元(同比倍增)。

全年租金收入料保持平稳。前三季度公司租金收入(现金流入)同比-11%至27 亿元(一/二/三季度分别为8.8/8.8/9.5 亿元)。往前看,考虑到陆家嘴(600663)滨江中心出租率逐步提高,叠加前滩中心招商、运营工作有序推进,我们预计公司四季度租金收入延续三季度环比增长态势,全年累计实现租金收入37 亿元(去年39 亿元)。

盈利预测与估值

维持2020/2021 年每股盈利预测不变。当前A 股股价对应12.4/11.5倍2020/2021 年预测市盈率,B 股股价对应5.9/5.4 倍2020/2021年预测市盈率。A 股维持中性评级,维持目标价12.62 元不变,对应14.0/12.9 倍2020/2021 年预测市盈率,较当前股价有12%的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应6.5/6.0倍2020/2021 年预测市盈率,较当前股价有11%的上行空间。

风险

新冠疫情影响范围及幅度超预期;推盘、去化进度不及预期。